پیش بینی بازار مسکن در بهار ۹۴

عالم اقتصاد – رییس اتحادیه مشاوران املاک پیش بینی می کند: در 12 ماه آینده بازار مسکن چگونه است؟ در حالی که به نظر می‌رسید سرمای زمستان بازار مسکن را راکدتر کند، اما گزارش‌ها از وضعیت معاملات مسکن نشان می‌دهد که خرید و فروش در بنگاه‌های املاک افزایش پیدا کرده است.

پیش بینی بازار مسکن در 12 ماه آینده

پیش بینی بازار مسکن در 12 ماه آینده

در حالی که به نظر می‌رسید سرمای زمستان بازار مسکن را راکدتر کند، اما گزارش‌ها از وضعیت معاملات مسکن نشان می‌دهد که خرید و فروش در بنگاه‌های املاک افزایش پیدا کرده است.

حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در همین رابطه در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین عنوان کرد: «در آذرماه امسال نسبت مدت مشابه سال گذشته شاهد رشد 20 درصدی معاملات بوده‌ایم.»

به گفته وی، «پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که روند رشد معاملات در بازار مسکن تا پایان سال ادامه داشته باشد.»

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این‌که در این مدت در بازار مسکن شاهد افزایش قیمت‌ها نبوده‌ایم، تاکید کرد: «پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال افزایش قیمتی در بازار مسکن نداشته باشیم.»

عقبایی با اشاره به کاهش ساخت‌وساز مسکن در ماه‌های گذشته، اظهار داشت: «متاسفانه به دلیل کاهش تولید مسکن، توازنی بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن وجود ندارد و با توجه به این‌که تعداد پروانه‌های ساختمانی کاهش پیدا کرده، احتمالا در مدت 12 تا 18 ماه آینده این توازن بیشتر به‌هم خواهد خورد.»

وی متذکر شد: «با توجه به این روند، نه این‌که بگوییم شاهد افزایش قیمت خواهیم بود، اما بازار با عدم تعادل‌هایی روبه‌رو می‌شود.»

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: «در حال حاضر قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده و سیاست‌های پولی و بانکی نیز به سمتی رفته که نقدینگی در اختیار مردم نیست و پول‌های سرگردان مثل قدیم در بازار نیست، بنابراین تا بهار 1394 شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود.»

عقبایی با اشاره به آمار معاملات مسکن گفت: «براساس آخرین آمارهایی که وجود دارد، در دی‌ماه و آذرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته شاهد رشد 20 درصدی معاملات بوده‌ایم.»

وی افزود: «در 23 روز اول دی‌ماه در سال 1392 حدود 9 هزار و 400 مبایعه‌نامه تنظیم شده که این تعداد در سال 1393 به 12 هزار و 276 مبایعه‌نامه افزایش پیدا کرده و سیر صعودی داشته است.»

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران خاطرنشان کرد: «همچنین در 23 روز اول دی‌ماه سال 1392 حدود 9386 قرارداد داشته‌ایم که این تعداد در 23 روز اول دی‌ماه 1393 به 11 هزار و 313 قرارداد رسیده است.»

کاهش قیمت مسکن؟

دو علت فرود
بررسي‌هاي تحليلي درباره علت اين رفتار‌هاي غير هم‌‌جهت بين بازار بالادست مسكن و بازار مسكن، حكايت از «خروج دوباره تقاضاي مصرفي از بازار وام و حضور تقاضاي سرمايه‌اي در عرصه معاملات اوراق مسكن» دارد و در عين حال اثبات مي‌كند: غالب آن دسته از متقاضيان مسكن كه در ماه‌هاي اخير با تصميم به بهره‌برداري از سطح كنوني قيمت آپارتمان، اقدام به خريد خانه كرده‌اند، عملا از تسهيلات بانكي استفاده نكردند. تقاضاي مصرفي در اوايل امسال تحت‌تاثير افزايش سقف وام خريد مسكن، براي مدت كوتاهي به استفاده از اين تسهيلات ترغيب شد اما در ماه‌هاي اخير، مجددا اثر سقف فعلي وام در بين خريداران از بين رفت به اين اميد كه وام جديدتر ۸۰ميليوني به زودي تصويب شود! «سهم ناچيز وام ۴۵ميليوني از قيمت مسكن» آن هم در شرايطي كه در فاصله خريد اوراق، حداقل ۷ميليون تومان صرف بهاي وام مي‌شود، به‌عنوان مهم‌ترين دليل عدم استفاده اين اوراق از سوي تقاضاي مصرفي مطرح است.

ارزش واقعي اوراق تسهيلات ۴۵ميليوني با احتساب بهاي خريد آن به حدود ۳۸ميليون مي‌رسد كه در مقايسه با ۳۰۰ميليون تومان متوسط قيمت يك آپارتمان در تهران، تنها حدود ۱۰ درصد قدرت خريد را پوشش مي‌دهد. در حال‌حاضر علاوه بر «خروج تقاضاي مصرفي از بازار اوراق»، يك عامل ديگر نيز براي سقوط دو كانالي قيمت اوراق معرفي شده است. حجم عرضه اوراق مسكن از سوي بانك مسكن طي دو ماه گذشته ۲۰ درصد نسبت به ابتداي سال افزايش پيدا كرده و ميزان انتشار ماهانه اوراق از ۴۰۰ميليارد تومان در اوايل امسال به ۵۰۰ ميليارد تومان در آبان و آذر رسيده است.

دو سناريو در كوتاه‌مدت
در حال حاضر، آنچه مي‌تواند درباره آينده كوتاه‌مدت بازار اوراق تسهيلات مسكن پيش‌بيني شود در قالب دو سناريو قابل بيان است.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: هم‌اكنون سود واقعي وام ۴۵ميليوني خريد مسكن كه در قالب اوراق از طرف بانك‌مسكن عرضه مي‌شود، به حدود ۲۰ درصد نزول كرده است. سود واقعي اوراق كه با احتساب «نرخ اسمي يا همان سود بانكي ۱۶درصدي وام و همچنين بهاي ۷ ميليوني خريد اوراق» به دست مي‌آيد، از حدود ۲۳درصد در اوايل امسال كاهش يافته و هم‌اكنون به سطح ۲۰درصد رسيده است. سود فعلي اوراق مسكن در مقايسه با سود بالاي ۲۲درصد ساير تسهيلات بانكي، نرخ پايين و داراي صرفه‌ اقتصادي برای مصرف‌کننده وام ارزيابي مي‌شود. بنابراين در قالب سناريوي اول، احتمال دارد حجم تقاضاي مصرفي در بازار اوراق طي ماه‌هاي آينده افزايش پيدا كند و چون سود اوراق کمتر از سود سایر تسهیلات بانکی است، تقاضای غیرمصرفی به تدریج کم خواهد شد. اين فرضيه با توجه نزول شاخص بورس و حركت سرمايه‌گذاران به بازارهاي ديگر، محتمل‌تر است. اما در قالب سناريوي دوم، انتظار مي‌رود حجم عرضه و فروش اوراق مسكن در ماه‌هاي آينده باز هم افزايش پيدا كند كه در اين صورت، نوسان قيمت اوراق در كانال فعلي تداوم خواهد يافت.

روایت افت و خیز قیمت اوراق مسکن
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از روند نوسان قیمت اوراق وام خرید مسکن حاکی است: در بهار امسال قیمت هر فقره اوراق تسهيلات ۵۰۰ هزار تومانی خرید مسکن با صعود از کانال ۷۰ هزار تومان، به ۹۰‌هزار تومان رسید. این سیر صعودی در خرداد و تیر ادامه پیدا کرد، به طوری که طی این دو ماه، قیمت هر فقره اوراق، كماكان در کانال بين ۸۰ هزار تا ۹۰‌هزار تومان در نوسان بود. سیر صعودی قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن از مرداد تا شهريور امسال، بازهم ادامه یافت تا جایی که نرخ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در پايان تابستان به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید. عدم توان پاسخگویی عرضه اوراق در برابر تقاضای موجود برای خرید آن، مهم‌ترین علتی است که در آن زمان کارشناسان از آن به‌عنوان علت اصلی جهش قیمت اوراق به فاصله تنها ۶ ماه تاکید کردند.تقاضای موجود برای خرید اوراق تسهیلات مسکن که تاقبل از دی ماه ۹۲ (زمان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و منوط شدن دریافت تسهیلات به خرید مسکن)، ماهانه به‌طور متوسط ۲۰۰ میلیارد تومان بود، با افزایش سقف تسهیلات از دی ماه سال قبل به بعد، حجم تقاضاي ماهانه تسهيلات مسكن به‌طور متوسط به ۶۰۰ میلیارد تومان رسيد. اين رقم فقط در اسفند۹۲ به بیش از ۸۰۰ میلیارد تومان رسید.

این در حالی است که عرضه اوراق تسهیلات خرید مسکن، افزایش چنداني نيافته است. حجم عرضه اوراق كه در سال ۱۳۹۲ به‌طور ميانگين و ماهانه حدود ۴۴۰ ميليارد تومان بود، در ۹ ماه ابتدايي سال جاري نيز در همين حجم و به‌طور متوسط معادل ۴۳۰ ميليارد تومان بوده است.

تقاضای اوراق همچنان رو به کاهش
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، در تشریح علل ایجاد دو مسیر غیر هم‌جهت در قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: هر چند قیمت اوراق و حجم معاملات خرید و فروش مسکن به‌طور طبیعی در ارتباط با هم قرار دارند اما قیمت اوراق به‌طور مستقیم تحت تاثیر میزان تقاضاي واقعي در بازار مسكن نيست. علیرضا‌توکلی توضیح داد: افزایش تقاضا برای خرید مسکن را نمی‌توان عاملی برای افزایش قطعی تقاضا در بازار اوراق تسهیلات خرید دانست، چرا که شواهد و آمارها نشان می‌دهد به‌رغم افزایش حجم معاملات بازار مسکن در آذرماه، تقاضای مصرفی و واقعی برای خرید اوراق و مراجعه به بانک مسكن برای دریافت تسهیلات خرید کاهش یافته است.

وی ادامه داد: به این معنا که اغلب کسانی که طی دو ماه اخیر در بازار مسکن اقدام به خرید ملك اداري يا مسكوني کرده‌اند، از وام خرید مسکن استفاده نکرده‌اند. اما علت بالا بودن نسبي حجم معاملات اين اوراق در فرابورس، در آذرماه، كاهش شاخص بورس و حركت برخي از معامله‌گران به سمت اين اوراق بوده است. توکلی تاکید کرد: آنچه هم‌اکنون در بازار تقاضای اوراق تسهیلات خرید مسکن ملموس است این است که تقاضا برای خرید اوراق تسهيلات در بازار فرابورس همان طور که در مهر و آبان با کاهش رو‌به‌رو شده بود، در آذرماه باز هم روند کاهشی را تجربه کرد و تا زمانی که این کاهش تقاضا ادامه داشته باشد، نزول قیمت اوراق نیز تداوم خواهد داشت. وی با بیان اینکه در روزهایی که بورس روند نزولی دارد فعالان بازار به سمت خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن می‌روند، گفت: افزایش حجم معاملات و رونق خرید و فروش اوراق در روزها یا دوره‌هایی به خصوص، لزوما به معنای افزایش تقاضای واقعی برای خرید اوراق به‌منظور خرید مسکن نیست، بنابراین دو فاکتور آمار معاملات اوراق در فرابورس و همچنین تعداد مراجعه متقاضیان مصرفی برای دريافت اوراق به منظور بهره‌مندی از وام خرید مسکن، دو موضوع متفاوت است که در این زمینه باید به آن توجه کرد.

رشد «غیرموثر» عرضه اوراق
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس به «دنیای اقتصاد» گفت: این میزان افزایش عرضه در برابر افزایش‌های چند صد درصدی تقاضا برای خرید اوراق كه از دی ماه سال قبل تا شهریور ماه امسال، و حتی طی ماه‌ها و روزهای اخیر، مشهود بوده است، چندان تاثیری نخواهد داشت و نمی‌توان با رشد ۲۰ درصدی حجم عرضه، پاسخ رشد تقاضاي دو برابري را داد. وی تصریح کرد: فرمول عرضه اوراق مسکن در فرابورس کاملا فرمول مشخصی است که بانک مرکزی برای بانک مسکن مشخص کرده است و مهم‌ترین مولفه این فرمول حجم سپرده‌های بانک مسکن است که اگر این حجم سپرده‌ها افزایش پیدا کند حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن نیز که از سوی بانک مسکن منتشر می‌شود، مي‌تواند افزايش يابد.

توکلی ادامه داد: در مورد پیش‌بینی روند پیش‌رو برای قیمت اوراق مسکن، تنها بازار است که می‌تواند به این تصمیم برسد که آیا قیمت اوراق باید کاهش یابد یا افزایش داشته باشد. اما از آنجا كه اين اوراق، ابزاري براي خانه‌دار شدن مردم است، امیدواریم قيمت آن تا حدي كه براي سپرده‌گذاران بانك مسكن مقرون به صرفه بوده و از طرف ديگر فشار زيادي نيز به مردم وارد نكند، كاهش يابد.

عالم اقتصاد – مسکن سال آینده گران می شود؟ – ساخت و سازها تعطیل نیمه رسمی شد – بررسی های آماری نشان می دهد، رکود بخش مسکن در نیمه اول سال آینده با بحران کمبود واحدهای مسکونی هم روبرو می شود. به گزارش خبرگزاري خبرآنلاين، براساس اطلاعاتي که مرکز آمار ايران منتشر کرده ميزان صدور پروانه هاي ساختماني به شدت کاهش يافته است. گزارشي که پيش از اين منتشر شده بود نيز نشان مي داد که 40 درصد پروانه هاي ساختماني صادر شده در سال 91 در سال 92 به مرحله ساخت نرسيده است. مدتي قبل معاون وزيرراه و شهرسازي نيز خبر داده بود که يک ميليون و 600 هزار واحد مسکوني خالي روي دست کشور مانده است.

مسکن سال آینده گران می شود؟

با اين وجود بررسي اطلاعات مرکز آمار ايران تاييد مي کند همچنان روزانه 300 واحد مسکوني جديد در کشور به مرحله ساخت مي رسد. با اين وجود تحليلگران بازار اعتقاد دارند با توجه به وضعيت ساخت و سازها در نيمه دوم سال آينده بازار با کمبود شديد مسکن مواجه مي شود. از سوي ديگر اقتصادداناني مانند سعيد ليلاز اعتقاد دارند با توجه به کاهش قدرت خريد شهروندان، همچنان مشتري جديد براي مسکن پيدا نمي شود. هرچند که بيت الله ستاريان کارشناس ديگر بازار اعتقاد دارد در نيمه دوم سال 94 قيمت ها در بازار مسکن با جهش مواجه مي شود. گزارش هاي رسمي مرکز آمار ايران تاييد مي کند، ميزان رشد قيمت مسکن در فصل پاييز به عدد 9 درصد رسيده که اين نرخ نيز از عدد رسمي تورم پايين تر است.

آمارها مشخص مي کند که حتي ميزان زيربناي ساخته شده نيز کاهش قابل توجه اي را تجربه کرده است. بهار امسال 3/4693 هزار مترمربع ساختمان در سراسر کشور ساخته شده که اين عدد در قياس با فصل گذشته 3/33 درصد و در مقايسه با سال گذشته 5/50 درصد کاهش داشته است. براساس همين ميزان متراژ، در بهار امسال بايد 26 هزار و 493 ساختمان ساخته مي شد که اين رقم نيز در قياس با سال قبل 3/53 درصد کاهش را تجربه کرده است.

صنعت ساختمان ايران در حال حاضر به ميزان بيش از 90 درصد در اختيار بخش خصوصي و سازندگان خرد قرار دارد. آمار صدور پروانه هاي ساختماني هم نشان مي دهد مطلوب ترين تعداد طبقات براي اين گروه ساختمان هاي 5 طبقه است. اين نوع ساختمان ها به طور معمول توسط سازندگان خرد به بازار ارائه مي شود. اطلاعات مرکز آمار نشان مي دهد 94.4 درصد ساختمان ها به گروه پنج طبقه اختصاص دارد. در همين دوره زماني زيربناي ساختمان هاي احداث شده در قياس با سال گذشته 40.9 درصد کاهش را تجربه کرده است. اين آمارها نشان مي دهد ميزان ساخت و سازها در تهران نيز در نسبت با سال هاي گذشته کاهش داشته است. برهمين مبنا از ميان ساختمان هاي احداث شده تنها 24.2 درصد ساختمان ها به تهران اختصاص يافته و 75.8 درصد ساختمان هاي ديگر در ساير شهرهاي کشور احداث شده اند.

به گفته کارشناسان بازار، طي فصل زمستان ميزان ساخت و سازها به دليل تغييرات جوي کاهش قابل توجهي را تجربه مي کند. برهمين اساس در اين دوره زماني بازار بازهم با رکود ساخت مواجه مي شود.

پیش بینی تاثیر وام 80 میلیونی در بازار مسکن

او برنامه وزارت راه و شهرسازی را تمرکز و استفاده از ابزارهای مالی دانست که دولت در اختیار دارد و گفت که ارایه تسهیلات مناسب رفاه اجتماعی را گسترده ترخواهد کرد.

مظاهریان در ادامه گفتگوی خود نتیجه عیب یابی در وزارتخانه متبوع خود را برگرفته از تقویت جدی طرف تقاضا دانست که در این راستا، سیاستگذاری ها درخدمت تخصیص درست منابع از سوی وزارت راه وشهرسازی دنبال می شود.

از قرار معلوم، هدف وزارت راه و شهرسازی برای به سرانجام رساندن ارایه وام 80 میلیون تومانی، افزایش قدرت خرید طبقه متوسط جامعه و ایجاد تحرک در بازار مسکن بوده است.