بایگانی برچسب برای: تحلیل اقتصادی

تحلیل بازار مسکن در ۷ماه اول سال 96 +جدول قیمت ها

تحلیل بازار مسکن در ۷ماه اول سال ۹۶ +جدول قیمت ها

رصد وضعیت هفت ماه گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد این بخش از یک طرف کمترین بازده را در بین بازارهای رقیب دارد و از سوی دیگر به دلیل ورود گروه جدیدی از متقاضیان مجهز به تسهیلات بانکی، به تدریج تعداد معاملات در حال افزایش است.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، شرایط موجود حاکی از آن است بعد از نوسانات بهاری، گروه موسوم به متقاضیان تجهیز شده به تسهیلات “تسه” و “مسکن یکم” در تابستان وارد بازار مسکن شده‌اند که به رشد تدریجی معاملات کمک کرده‌اند.

تحلیل بازار مسکن در ۷ماه اول سال ۹۶

تحلیل بازار مسکن در ۷ماه اول سال 96 +جدول قیمت ها

تحلیل بازار مسکن در ۷ماه اول سال ۹۶ +جدول قیمت ها

فروردین ماه امسال تاثیر شرایط انتخاباتی منجر به کاهش ۸.۵ درصدی معاملات مسکن شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل شد، در اردیبهشت ماه ۶.۴ درصد رشد کرد، در خردادماه ۰.۸ درصد کمتر شد، در ماه آغازین فصل تابستان نیز معاملات ۲.۵ درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بود، در مردادماه ۶.۲ درصد بالاتر قرار گرفت، در شهریورماه شاهد افزایش ۹.۷ درصدی بودیم و در مهرماه رشد ۳۴.۴ درصدی تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه قبل به ثبت رسید.

بیشترین فروش هم مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با ۱۵.۳ درصد بوده و واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر و ۷۰ تا ۸۰ مهر به ترتیب با سهم ۱۳.۲ و ۱۳.۱ درصد در رتبه های بعدی قرار داشتند.

افزایش سقف سنی امتیاز خرید تسهیلات مسکن (تسه) به ۲۰ و صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولیها) به ۱۵ سال نیز منجر به افزایش تمایل مشتریان به خرید واحدهای قدیمی شده است. با اینکه طبق معمول سالهای اخیر واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت بیشترین فروش را با ۴۶.۲ درصد از کل معاملات شهر تهران در مهرماه سال جاری به خود اختصاص دادند، فروش این نوع واحدها نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵.۳ درصد کمتر شده است.

از سوی دیگر تعداد معاملات واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال با جهش ۱۰۷ درصدی و واحدهای بیش از ۲۰ سال با رشد ۶۳ درصدی مواجه شده‌اند. همچنین بیشترین فروش در مناطق ۵، ۴ و ۲ انجام شده و با وجود ارایه تسهیلات ۸ درصد برای خرید و ساخت واحدهای نوساز در بافتهای فرسوده تعداد معاملات در این مناطق چندان بالا نیست. کمترین میزان رشد قیمت مسکن نیز در منطقه ۱۲ که دارای بیشترین پلاکهای فرسوده است با ۱.۲ درصد تعلق دارد.

مظنه قیمت آپارتمانهای ۱۶ تا ۲۰ سال تهران بر اساس معاملات مهرماه ۱۳۹۶

محله

متراژ

سن بنا

قیمت (تومان)

سلسبیل

۳۶ متر

۲۰ سال

۸۵ میلیون

دولاب

۴۹ متر

۱۶ سال

۱۰۳ میلیون

مسعودیه

۶۸ متر

۲۰ سال

۱۰۵ میلیون

شادآباد

۷۵ متر

۱۸ سال

۱۱۵ میلیون

وحیدیه

۴۲ متر

۱۷ سال

۱۲۷ میلیون

نظام آباد

۶۲ متر

۱۷ سال

۱۳۳ میلیون

تهرانپارس

۳۰ متر

۱۶ سال

۱۴۱ میلیون

حکیمیه

۵۶ متر

۲۰ سال

۱۴۹ میلیون

شیوا

۷۱ متر

۲۰ سال

۱۶۴ میلیون

کارون

۶۲ متر

۱۷ سال

۱۸۷ میلیون

آهنگ

۶۵ متر

۱۶ سال

۱۹۰ میلیون

شمس آباد

۸۴ متر

۱۶ سال

۳۲۰ میلیون

کوی مهران

۸۹ متر

۱۶ سال

۴۶۰ میلیون

نیلوفر

۹۳ متر

۲۰ سال

۴۷۰ میلیون

پونک

۱۰۴ متر

۱۸ سال

۵۳۰ میلیون

زعفرانیه

۱۴۵ متر

۲۰ سال

یک میلیارد و ۶۰ میلیون

ولنجک

۱۱۶ متر

۱۶ سال

یک میلیارد و ۲۱۰ میلیون

میانگین رشد قیمت مسکن طی هفت ماهه ابتدای سال جاری ۶.۲ درصد بوده که هنوز ۲ درصد پایین تر از نرخ تورم عمومی قرار دارد. طی هفت ماهه امسال درمیان بازارهای پنجگانه بانک، بورس، سکه، ارز و مسکن؛ بانک و بورس با ۱۱.۶ درصد به صورت مشترک رتبه نخست را در بازدهی از آن خود کرده‌اند. پس از آن سکه به ‌دلیل رشد قیمتی که در هفته ‌های اخیر تجربه کرده است به‌ عنوان دومین بازار پربازده با ۷.۹ درصد در هفت ماهه امسال بوده است. بازار ارز با شاخص دلار نیز توانسته است ۷ درصد بازدهی داشته باشد که سومین بازار پربازده محسوب می‌شود. بازار مسکن نیز با رشد قیمتی ۶.۲ درصد در مقام چهارم بازارهای پربازده قرار داشته است.

با این حال شاخص‌های ماهیانه قیمت و تعداد معاملات نشان می‌دهد که بخش مسکن در حال عبور از شرایط رکودی است و احتمال همسطح شدن تورم مسکن با تورم عمومی در ماههای پایانی سال وجود دارد. بعضی کارشناسان نرخ رشد قیمت مسکن در سال آینده را ۲ درصد بالاتر از تورم عمومی و برخی دیگر افزایش قیمت مسکن را در نوسان بین شاخص تورم و سود بانکی پیش بینی می کنند.

متوسط قیمت مسکن پایتخت نیز هم اکنون ۴.۷۹ میلیون تومان در هر متر مربع است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸.۷ درصد افزایش یافته است. رصد مشتریان بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از آن است عمده تقاضا در بخش خرید واحدهای متوسط و کوچک متراژ انجام می‌شود که بخشی از طریق دریافت تسهیلات مجهز می‌شوند. از سوی دیگر با توجه به حباب قیمت مسکن و نبود قدرت خرید متقاضیان، رکود واحدهای لوکس کماکان ادامه دارد.

تاکنون ۲۸۲ هزار نفر برای دریافت تسهیلات از محل سپرده گذاری صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) ثبت نام کرده‌اند که طی ۲۷ ماه اخیر میانگین ۱۰ هزار و ۴۰۰ نفر ثبت نام ماهیانه و ۱۲۵ هزار نفر سالیانه را نشان می‌دهد. ۲۰ هزار نفر نیز موفق به دریافت وام شده‌اند. علت پایین بودن نسبت دریافتی‌ها به ثبت نام کنندگان این است که در روزهای ابتدایی تعداد کمتری از این وام استقبال می کردند که به تدریج روند صعودی به خود گرفت و هم اکنون به ۴.۳ برابر نسبت به روزهای اولیه رسیده است.

فروردین امسال، حجم تسهیلات پرداختی از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به خانه‌اولی‌های شهر تهران معادل ۱۱۸ فقره به ثبت رسید که این میزان در پایان تابستان حدود هشت برابر شد و به بیش از ۸۰۰ فقره تسهیلات افزایش یافت. همچنین از ابتدای راه‌اندازی این صندوق روزانه حدود ۱۶۰ نفر اقدام به سپرده‌گذاری می‌کردند که هم اکنون این عدد به میانگین روزانه ۷۰۰ فقره افتتاح حساب رسیده است. لذا می‌توان پیش بینی کرد که با ورود تعداد بیشتری از مشتریان به بازار مسکن شاهد افزایش معاملات در شش ماهه دوم سال باشیم.

مصطفی قلی خسروی ـ رئیس سابق اتحادیه املاک ـ می گوید: دولت دوازدهم به فکر این است که تسهیلات بهتری را در اختیار خریداران و سازندگان مسکن قرار دهد و سعی کرده تسهیلات را افزایش دهد، لذا امیدواریم اثر این تسهیلات را در نیمه دوم سال جاری شاهد باشیم و معاملات مسکن افزایش یابد. پیش بینی من این است که در شش ماهه دوم سال جاری قیمت مسکن مقدار اندکی بالاتر از نرخ تورم قرار گیرد.

تحلیل اقتصادی از کاهش شدید قیمت نفت

عالم اقتصاد – تحلیل اقتصادی از کاهش شدید قیمت نفت – چه کسانی سود می برند؟چه کسانی زیان می کنند؟ – محمد طبیبیان، استاد برجسته ایرانی به بررسی اثر نوسانات قیمت نفت بر بودجه کشورهای خلیج فارس پرداخت. این کارشناس، با بررسی مقاله اکونومیست در این خصوص معتقد است که با توجه به «سهم ناچیز درآمد‌های مالیاتی از درآمد کل»، «اجرای پروژه‌های لوکس و حجیم» و همچنین «گسترش اعتراض‌های مردمی» در کشورهای منطقه، کاهش بهای نفت اثرات نامطلوبی را برای این کشورها به همراه خواهد داشت.استاد سابق موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی با بررسی اثر کاهش نفت در دهه‌های گذشته بر اقتصادهای کشورهای توسعه یافته، کاهش قیمت طلای سیاه را برای جهان مطلوب توصیف نمی‌کند. به گفته او، از ۱۰ مورد افت شدید بهای نفت در سال‌های گذشته، ۶ مورد به شروع رکود اقتصادى فراگیر، دو مورد به فعالیت‌های تروریستى بین‌المللی و دو مورد به بحران‌های سیاسی دیگر منجر شده است.

تحلیل اقتصادی از کاهش شدید قیمت نفت

  افزایش حجم بودجه با رشد بهای نفت
طبیبیان با بررسی مقاله مجله اکونومیست در تاریخ ۲۰ دی ماه (۱۰ دسامبر ۲۰۱۵) در خصوص بودجه سال آتی در کشورهای عرب خلیج فارس به بررسی اثر قیمت نفت در بودجه این کشور‌ها پرداخت. گزارش اکونومیست با مرورى بر تحولات بودجه این کشور‌ها نشان می‌دهد که با شروع افزایش قیمت نفت از سال ۲۰۰۷ حجم بودجه این کشور‌ها افزایش یافته و هر سالی که این افزایش‌ها در هزینه بودجه تحقق یافته، پروژه‌هایی به اجرا در آمده که  بهره‌بردارى و کارکرد یا ادامه آن پروژه‌ها نیازمند منابع هر چه بیشتر از محل در آمد‌های نفتی بوده است. در این گزارش بیان شده که این موارد علاوه بر کشورهای صادرکننده نفت خلیج‌فارس مانند عربستان، امارات، کویت و عمان  شامل سایر کشور‌هایى که خود صادرکننده نفت نبوده و به منابع همسایگان متکى هستند مانند بحرین نیز می‌‌شود. بر اساس گزارش مذکور، برای یک بودجه متعادل، عربستان نیازمند قیمت نفت معادل ۱۰۴ دلار و امارات نیازمند قیمت هر بشکه حدود صد دلار است. هر میزان که قیمت نفت از این ارقام کمتر باشد این کشور‌ها متناسب با این تفاوت در سال ۲۰۱۵ داراى کسری بودجه خواهند بود. طبیبیان در این یادداشت می‌‌افزاید که از بین این کشور‌ها، عربستان با برخوردارى از حدود ۹۰۰ میلیارد دلار ذخایر ارزى و در آمد ناشی از آن در وضعیتى قرار دارد که بتواند برای چند سال با این مشکل مقابله کند؛ اما ساختار‌های شکل گرفته در این کشور بازنگرى در برخى روش‌ها را اجتناب‌نا‌پذیر می‌کند.

چالش بهار عربی و کاهش بهای نفت
به باور این اقتصاددان، عموم این کشور‌ها در زمان شروع خیزش سیاسی در کشور‌های عربى، موسوم به بهار عربى، هزینه‌های رفاهى و توزیع پول را بین جمعیت‌هاى خود سرعت بخشیدند تا جمعیت را از تقاضاى تحولات دموکراتیک منصرف کنند. اکنون این کشور‌ها با این معضل روبه‌رو هستند که ادامه پرداخت‌ها و هزینه‌های رفاهی مقدور نیست و قطع آنها نیز بحران‌ساز است.  طبیبیان با بیان اینکه در این کشور‌ها حدود ۸۰ درصد بودجه به نفت وابستگی دارد، تشریح کرد: «در بسیاری از کشور‌های مزبور درآمد مالیاتی حدود ۵/۲ درصد درآمد ملی است. در عربستان و امارات مالیات بر شرکت‌ها منحصر به شرکت‌ها و بانک‌های خارجی است و مالیات بر در آمد نیز بعضا یا صفر یا دارای نرخ‌های پایین است.»  در بخش دیگری از تحلیل مقاله اکونومیست، به بررسی هزینه و درآمد سفر حجاج پرداخته شده است. بر این اساس، دولت باید سالانه منابع عظیمى را صرف خدمات‌رسانى و ساخت و نگهدارى زیرساخت‌ها کند و بنابراین نتیجه درآمد و هزینه برای اقتصاد و به خصوص بودجه دولت چشمگیر نیست. به دلیل همین مشکلات است که این کشور‌ها به نحو جدى به فکر کسب درآمد مالیاتى هستند.  طبیبیان در ادامه یادداشت خود هزینه‌های کشورهای عربی در دوره رونق درآمد را تشریح کرده است. به گفته او طی سال‌های اخیر یکی از منابع خرج‌تراشى درآمد‌های نفتى در این کشور‌ها اجرای پروژه‌های نمایشی، لوکس و در ابعاد حجیم بوده است. این پروژه‌ها اگر در مراحل آغازین باشند می‌توانند منتفی شوند؛ اما آنهایى که اجرا شده‌اند نیازمند هزینه‌های جدید و بخش دیگرى از مشکل بودجه این کشور‌ها تلقى خواهند شد.
این اقتصاددان معتقد است که کشورهای خلیج‌فارس با کاهش قیمت نفت با معضلاتی روبه‌رو هستند که به مشکلات سیاسى و اجتماعى نیز منجر خواهد شد؛ به این معنى که کاهش هزینه‌هاى بودجه‌اى به دلیل کاهش خدمات رفاهى و کاهش اشتغال موجب نارضایتى خواهد شد و از طرف دیگر حفظ این هزینه‌ها و جبران آن از طریق افزایش مالیات‌ها نیز نوع دیگری از مشکلات و نارضایتى را به همراه خواهد داشت.  استاد سابق موسسه نیاوران حل ریشه‌اى این مشکلات  را نیازمند اجراى برنامه‌های اصلاح اقتصادى می‌‌داند که خود به مشارکت عمومى نیازمند است. او این موضوع را معادل «تقویت مشارکت مردم» بیان کرد و این موضوع را نیز به معنى گسترش دموکراسى می‌‌داند که با مزاج نظام‌های استبدادى سازگار نیست.

علل رضایت عربستان به کاهش قیمت نفت
معاون اقتصادی سابق سازمان برنامه در ادامه به بررسی علل موافقت عربستان با کاهش قیمت نفت پرداخته است. به گفته اودر تحلیل‌هاى مختلفى که در منابع داخلى کشور ما مطرح شده عربستان به خاطر کاهش قیمت نفت مورد شماتت قرارگرفته است، زیرا این کشور حاضر به کاهش تولید براى افزایش یا نگهدارى سطح قیمت نبوده است. همچنین مقابله  و افزایش فشار بر ایران یکى دیگر از دلایل عدم موافقت عربستان با کاهش تولید مطرح شده است؛ لیکن به نظر می‌رسد دلایل واقعی دیگری نیز وجود داشته باشد: یکی کاهش تقاضا براى نفت و دیگرى تلاش عربستان براى از میدان بیرون راندن شرکت‌های متعددی است که در آمریکا از طریق روش‌هاى پرهزینه به استخراج نفت مشغول هستند. می‌توان تصور کرد که براى عربستان که داراى ذخایر عظیم نفتى است، در بلندمدت حفظ سهم بازار هم به اندازه کسب درآمد ارزى مهم و قابل پیگیری است.

تشدید رکود جهانی و گسترش تروریسم

این اقتصاددان با تحلیل گزارش مجله اکونومیست و تحلیل‌های مشابه سایر منابع و دیگر اطلاعات موجود بیان می‌‌کند که تنظیم بودجه سال ۱۳۹۴ کشور نیازمند توجه اساسى است. به گفته او، برخی از مسوولان بودجه کشور در هفته‌های اخیر اعلام کرده‌اند که بعضى مراکز پژوهشی، قیمت نفت را براى سال آتى در حد ۸۰ دلار پیش‌بینى کرده‌اند یا اینکه احتساب قیمت حدود ۷۰ دلار در بودجه منطقی است. اما طبیبیان معتقد است: «ممکن است چنین آرزو‌هایى عملی شود و براى آن هم احتمالى قابل تصور است. در گذشته نیز مواردى وجود داشته که در فاصله ۶ ماه از کاهش قیمت نفت، حدود نیمى از آن کاهش جبران شده است، اما  واقعیت‌هاى روزگار از این ارزیابى‌ها بسیار دور است و رعایت احتیاط ضرورى. هم اکنون قیمت نفت (تگزاس غربی)به زیر ۵۰ دلار نیز کاهش یافته و هنوز پایانی بر این تنزل متصور نیست، به نحوی که این امر مجددا در آغاز سال میلادى جارى بازار‌های مالى آمریکا را با شرایط بى‌ثباتى روبه‌رو کرد.» این استاد برجسته اقتصاد با بیان اینکه در ماه دسامبر گذشته قیمت نفت به نحو بى‌‌سابقه‌اى کاهش یافت و به حدود نصف مقادیر ماه‌هاى قبل تنزل یافت، می‌‌افزاید:  «از حدود ۱۰ موردى که در دهه‌هاى گذشته چنین کاهش‌هاى شدید رخ داده، ۶ مورد به شروع رکود اقتصادى فراگیر، دو مورد به فعالیت‌های تروریستى بین‌المللی و دو مورد به بحران‌های سیاسی دیگر مربوط بوده است و با توجه به این سابقه ادامه کاهش قیمت نفت خام علامت نویدبخشی برای اقتصاد جهان  به نظر نمى‌رسد.»

  اقدامات اصلاحی
طبیبیان در جمع‌بندی مطالب عنوان‌شده می‌‌گوید: «اقداماتی که برای مقابله با این شرایط در کشور ما ضرورى است، علاوه بر اصلاحات بودجه، دامنه‌هایى فراتر از حیطه بودجه را شامل می‌شود و اجرای برنامه‌های اصلاح اقتصاد کشور را ضرورى می‌نماید، در همین ارتباط بهره‌بردارى از ظرفیت دیپلماسى نیز اجتناب‌ناپذیر به نظر می‌رسد.» به باور او این امر نیز بدون همفکری و همکارى جریان‌های مختلف سیاسى، اجتماعى و ادارى کشور عملى نخواهد بود و در غیر این حالت ممکن است هزینه پیگیرى جداگانه منافع و اهداف جناحى و اغماض مشکل اساسى که بر سر راه است، برای کشور و همه جریان‌ها قابل ملاحظه باشد.