بازار مسکن با کاهش قیمت پاییز را ادامه می دهد؟

عالم اقتصاد – معاملات فصل پاییز در بازار مسکن، موج پنجم «کاهش قیمت» را به آپارتمان‌های شهر تهران وارد کرد. جدیدترین آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی از ارزش ریالی مبایعه‌نامه‌هایی که در اولین ماه از فصل پاییز در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم و صادر شده است، نشان می‌دهد: میانگین قیمت واحدهای مسکونی پایتخت در مهرماه 2.6درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده و به مترمربعی 4 میلیون و 63 هزار تومان رسیده است.
افت قیمت مسکن در ماه مهر، پنجمین موج کاهشی از ابتدای امسال تاکنون و چهارمین نزول متوالی طی 4 ماه به حساب می‌آید که این دو اتفاق در نوع خود یک رکورد برای بازار مسکن سال93 می‌تواند باشد. نوسان مهر در عین حال به لحاظ شیب کاهش، دومین موج بزرگ نزولی در سال جاری است.
در تهران از ابتدای تابستان، نوسان ماهانه قیمت مسکن همواره شیب منفی داشت و در سه ماه تیر و مرداد و شهریور به رغم انجام معاملات مصرفی در این فصل اصلی نقل‌وانتقال، میانگین قیمت به ترتیب با 1.1درصد، 2 درصد و 0.6 درصد کاهش نسبت به ماه‌های قبل مواجه شد.
با این حال، ادامه روند کاهشی قیمت مسکن برای فصل پاییز چندان مورد انتظار نبود و در برآوردهای دفتر اقتصاد مسکن برای نیمه‌دوم سال، «ثبات» به عنوان گزینه اول مطرح شده بود.
اما در حال‌حاضر، بازار مسکن شاهد سرایت امواج نزولی نیمه ‌اول سال به نیمه دوم است.
بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: سریال 4 ماهه کاهش قیمت مسکن، تورمی را که در ماه‌های اردیبهشت و خرداد به بازار تحمیل شد تاحدودی خنثی کرده و مترمربعی 280 هزار تومان از میانگین قیمت کاسته است.
میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی در تهران طی ماه‌های اردیبهشت و خرداد امسال در مجموع با 11.8 درصد افزایش نسبت به فروردین، از سطح 3 میلیون و 890 هزار تومان به 4 میلیون و 350 هزار تومان در پایان بهار رسید اما سطح فعلی قیمت، متری 287 هزار تومان نسبت به بالاترین سطح سال جاری –خرداد- ارزان‌تر شده است.
کاهش 2.6 درصدی قیمت مسکن در مهرماه، بعد از افت 7درصدی در فروردین، دومین نزول بزرگ در سال93 محسوب می‌شود.
نگاه به افت‌وخیزهای طولانی‌مدت بازار بیانگر آن است که سطح فعلی قیمت مسکن در تهران به نرخ‌های شهریور92 برگشته است. در شهریور پارسال، متوسط قیمت واحدهای مسکونی پایتخت به مترمربعی 4 میلیون و 89 هزار تومان رسید. با این حال چنانچه روند نزولی مسکن در ماه‌های آینده باز هم ادامه داشته باشد، لمس قیمت در سطح ابتدای امسال یعنی رفتن به زیر سطح متری 4 میلیون، بعید نخواهد بود.
براساس این گزارش، «رشد ماهانه» قیمت مسکن اگر چه طی ماه‌های اخیر همواره کاهشی بوده و برآیند نوسانات 7 ماه گذشته از سال93، بازدهی منفی 3 درصد را نسبت به ابتدای سال رقم زده است، اما قیمت‌ها در مقایسه با ماه‌های مشابه سال92 –رشد نقطه‌به‌نقطه- بین 1 تا 5/5 درصد افزایش پیدا کرده است.
میانگین قیمت در مهر امسال، 5.5 درصد نسبت به مهر پارسال افزایش یافته است. تفاوت بین رشد منفی ماهانه و رشد مثبت نقطه‌به‌نقطه ناشی از تاثیر تاخیری کاهش‌ کوتاه‌مدت بر نوسانات بلندمدت قیمت‌ها است به طوری که نزول ماه‌ به ماه قیمت مسکن که از اواسط سال گذشته شروع شد، به تدریج اثر خود را بر کاهش رشد نقطه‌به‌نقطه می‌گذارد.
میانگین قیمت مسکن در 7 ماه اول امسال معادل 4 میلیون و 158 هزار تومان شده که در مقایسه با میانگین نیمه اول که متری 4 میلیون و 174 هزار تومان بود، اندکی کاهش پیدا کرده است.

انتظار ثبات می‌رود
علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی روز گذشته با ارائه تحلیل جامعی از تحولات اخیر در بازار مسکن،اعلام کرد: ثبت نرخ کاهشی جدید در قیمت مسکن در مهرماه، پاسخی از ناحیه بازار به برخی پیش‌بینی‌های غیرکارشناسی در خصوص جهش قریب‌الوقوع است.
چگینی تصریح کرد: با ادامه افت قیمت مسکن در اولین ماه فصل پاییز و همچنین انقباض طبیعی معاملات در نیمه سرد سال، هیچ زمینه‌ای از فرضیه جهش یا صعود ناگهانی قیمت مسکن در بازار وجود ندارد و در بدترین شرایط احتمالی، قیمت با کمی نوسان پایین‌تر از سطح تورم عمومی، حالت ثبات را تجربه خواهد کرد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: در ماه‌های اخیر نرخ رشد ماهانه و رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن در تهران با فاصله زیادی از تورم، نوسان کرد طوری که  ارزش واقعی املاک مسکونی با «رشد منفی» مواجه شد. در این شرایط چنانچه سرعت کاهش نرخ تورم در ماه‌های آتی کند شود، احتمال می‌رود شتاب افت قیمت مسکن نیز کمتر شود اما چون زمینه افزایش وجود ندارد، وضعیت تثبیت برقرار خواهد شد.

فاصله 25درصدی نوسازها و سالخورده‌ها
دفتر اقتصاد مسکن برای اولین‌بار متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران را به تفکیک سن آپارتمان‌ها محاسبه کرده است. بر این  اساس در حالی که متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران شامل همه نوع آپارتمان با هر میزان سن ‌بنا در مهرماه امسال سطح متری 4 میلیون و 63هزار تومان را ثبت کرد، میانگین قیمت واحدهای نوساز حداکثر 10درصد بالاتر از این رقم ایستاد و به حدود 4میلیون و 400 هزار تومان رسید.
در این ماه همچنین واحدهای قدیمی – بین 11 تا 20 سال عمربنا- با میانگین قیمت مترمربعی در حدود 3 میلیون و 500 هزار تومان معامله شد.
به این ترتیب متوسط ارزش آپارتمان‌های نوساز حدود 25 درصد گران‌تر از متوسط ارزش آپارتمان‌های قدیمی است یا به عبارتی فاصله متری 900 هزار تومانی بین میانگین قیمتی این دو گروه سنی در بازار مسکن وجود دارد.
این در حالی است که بین حداکثر قیمت نوسازها و حداقل قیمت قدیمی‌ها، فاصله متری چند میلیون تومانی حاکم است.
گزارش دفتر اقتصاد مسکن از بازار آپارتمان‌های بالای 25 سال نیز نشان می‌دهد: متوسط قیمت این املاک مترمربعی حدود 4 میلیون و 400 هزار تومان است که با توجه به ارزش زمین این واحدها، قیمت آنها با نرخ نوسازها تقریبا برابری می‌کند.
این گزارش حاکی است: در مهرماه 11 هزار و 380 فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های تهران برای خرید و فروش آپارتمان صادر شده است که 37درصد این معاملات به نوسازها اختصاص داشته است.
علی چگینی علت گرایش متقاضیان به خرید واحدهای نوساز را فراوانی این نوع واحدها در بازار و همچنین کم‌شدن فاصله بین متوسط قیمت در کل شهر و متوسط قیمت نوسازها عنوان می‌کند. این گرایش از سال91 شروع شد.