افزایش مبلغ اجاره خانه با کاهش نرخ سود بانکی

افزایش مبلغ اجاره خانه با کاهش نرخ سود بانکی

به گزارش آرمان ،  هر چند هنوز صاحبخانه‌های زیادی هستند که ملک خود را رهن کامل می‌دهند و یا ودیعه قابل توجهی دریافت می‌کنند، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد پس از کاهش سود سپرده‌های بانکی تمایل مالکان واحدهای مسکونی به دریافت اجاره بیشتر شده است.

چنین رفتاری که مشخصا هزینه‌های جاری مستاجران را بالا می‌برد، نشان می‌دهد شهروندانی که پول خود را برای دریافت سود به بانک‌ها سپرده‌اند هنوز جایگزین مناسبی برای پس‌انداز خود پیدا نکرده‌اند و در اصل گویای این حقیقت است که سرمایه‌گذاران خرد به بازار‌های موازی بانک، به‌ویژه بورس هیچ اعتمادی ندارند.

حدود سه سال است که بخش مسکن در ایران در رکود عمیقی به سر می‌برد. بخشی از این رکود را می‌توان ناشی از سیاست‌های انقباضی دولت در این مدت دانست و عامل اساسی دیگر مربوط به خروج سرمایه‌گذاران از این بخش است. طبیعتا زمانی که کل اقتصاد در وضعیت رکود قرار دارد، سرمایه‌گذار هم نسبت به آینده اطمینان کافی ندارد و ریسک سرمایه‌گذاری را به جان نمی‌خرد. البته نباید فراموش کرد که بخش مسکن در ایران همواره شاهد فراز و فرود قیمت‌ها بوده، اما این بار بیش از ادوار گذشته رکود معاملات بر بازار مسکن مسلط شده و مدت زیادی است که هیچ نوسانی را در این بازار مشاهده نمی‌کنیم.

در چنین شرایطی که مالکان واحدهای مسکونی امیدی به فروش ملک خود ندارند، مسلما روی به بازار اجاره می‌آورند و واحد خود را با قیمت‌های نسبتا بالا در اختیار مستاجران قرار می‌دهند. در نتیجه معاملات مسکن تحت تاثیر رکود همچنان با روند نزولی مواجه است، اما بازار اجاره‌بها همچنان روزهای داغی را سپری می‌کند و هر ساله هم به نرخ‌های آن افزوده می‌شود و به نظر می‌رسد امسال هم با شروع فصل اجاره، مالکان به سنت خود پایبند مانده و قیمت‌ها را افزایش داده‌اند.

اما تفاوت سال ۱۳۹۵ نسبت به سال‌های گذشته این است که مالکان به دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بیش از آنکه به دریافت ودیعه علاقه‌مند باشند از افزایش نرخ کرایه ماهانه استقبال می‌کنند. این در حالی است که به عقیده بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن سود بانکی یا نرخ تورم نمی‌تواند مبنای محاسبه اجاره بهای مسکن باشد، چرا که تنها مرجع بازار اجاره، قیمت مسکن است. اما متاسفانه برای اولین بار نیست که شاهد تعیین نرخ اجاره بر اساس سود سپرده‌های بانکی هستیم، بلکه سال گذشته نیز با وجود تاکید بر این نکته بازهم افزایش ۱۰ درصدی اجاره‌بها بر این مبنا رقم خورد.

حال این تاثیر نه تنها در خرید و فروش و معاملات مسکن، بلکه در بازار رهن و اجاره هم مشاهده می‌شود، به طوری که هرگاه سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا می‌کند، صاحبان املاک، اجاره مسکن را افزایش می‌دهند، زیرا زمانی که نرخ سود سپرده‌های بانکی بین ۲۰و ۳۰ درصد و حتی بیشتر از آن در نوسان بود این افراد پولی را که به عنوان ودیعه از مستاجران خود دریافت می‌کردند به بانک‌ها می‌سپردند و سودی که دریافت می‌کردند بیش از اجاره مسکن منفعت اقتصادی به دنبال داشت، چرا که علاوه بر سود سپرده تسهیلات هم دریافت می‌کردند. اما در شرایط کاهش سود سپرده‌ها به‌قطع رقم اجاره ماهانه‌ای که می‌توانند از مستاجران دریافت کنند بیش از سود حاصل از سپرده‌گذاری‌هاست.

البته باید اشاره داشت که تمامی فعالان حوزه مسکن پول حاصل از اجاره دادن واحد مسکونی خود را به بانک واریز نمی‌کنند و در فعالیت‌های اقتصادی دیگر نیز این پول به گردش درمی‌آید، اما در این گزارش بیش از هر نکته‌ای به تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار اجاره مسکن پرداخته‌ایم. به‌قطع وقتی متغیر کلیدی نرخ سود بانکی کاهش می‌یابد اثر خود را در سایر بازارها به شکل مثبت و منفی نشان می‌دهد.

در مقابل سپرده بانکی، هر یک از دارایی‌های سهام، مسکن، ارز و طلا و… دارایی‌های رقیب محسوب می‌شوند. بنابراین در بازارهای رقیب، خود به خود نرخ بازدهی‌ها به یکدیگر نزدیک می‌شوند، باتوجه به این امر همانطور که شاهد بودیم در سال‌های اخیر نرخ سود سپرده‌های بانکی در مقایسه با بازارهای رقیب نسبتا بالا بود و چون این بازار با ریسک بسیاری همراه نبود، به علت بالا بودن جذابیت در این سال‌ها توانست گوی سبقت را از بازارهای رقیب برباید. به عبارت دیگر با توجه به اینکه سرمایه‌گذاری در بانک‌ها در مقایسه با بازارهای ارز، سهام و مسکن ریسک بسیار کم و بازدهی بالا داشت، همین موضوع باعث شد تا سرمایه‌ها به سمت بانک‌ها سوق پیدا کند.

با وقوع این اتفاق چون قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است در نتیجه پس از مدتی شاهد افزایش اجاره مسکن می‌شویم. بنابراین اثر کاهش نرخ سود بانکی در بلندمدت اثر افزایشی بر نرخ‌های اجاره دارد. یعنی افزایش قیمت‌ها بر اثر کاهش نرخ سود تا زمانی ادامه دارد که نرخ بازدهی مسکن به حالت متعادل نرسیده است. اگر این نرخ متعادل شود دیگر روند افزایشی متوقف می‌شود. بنابراین انتظار می‌رود کاهش نرخ سود بانکی بر نرخ اجاره تاثیر بگذارد و به این ترتیب این دارایی‌ها به یکدیگر مرتبط ‌شوند. البته باید اشاره داشت که این اتفاق در بلندمدت تاثیر منفی در روند اجاره مسکن دارد و حتی ممکن است صاحبان خانه مجبور شوند به بهای کمتری واحد خود را اجاره دهند. یعنی با افزایش نرخ اجاره ماهانه و اصرار صاحبان خانه بر کاهش میزان ودیعه و افزایش کرایه‌ها، مستاجران به سمت مناطق ارزان‌تر شهر سوق پیدا می‌کنند و در این مقطع افرادی که اجاره کمتری دریافت کنند، سود می‌برند. البته معدود مستاجرانی هم هستند که پس‌انداز و پول پیش کمتری دارند و مجبورند برای اجاره یک واحد مسکونی با پرداخت اجاره ماهانه بیشتر کمبود پول پیش خود را جبران کنند.