بایگانی برچسب برای: تحلیل اقتصادی

تحلیل بازار مسکن در ۷ماه اول سال 96 +جدول قیمت ها

تحلیل بازار مسکن در ۷ماه اول سال 96 +جدول قیمت ها

رصد وضعیت هفت ماه گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد این بخش از یک طرف کمترین بازده را در بین بازارهای رقیب دارد و از سوی دیگر به دلیل ورود گروه جدیدی از متقاضیان مجهز به تسهیلات بانکی، به تدریج تعداد معاملات در حال افزایش است.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، شرایط موجود حاکی از آن است بعد از نوسانات بهاری، گروه موسوم به متقاضیان تجهیز شده به تسهیلات “تسه” و “مسکن یکم” در تابستان وارد بازار مسکن شده‌اند که به رشد تدریجی معاملات کمک کرده‌اند.

تحلیل بازار مسکن در ۷ماه اول سال 96

تحلیل بازار مسکن در ۷ماه اول سال 96 +جدول قیمت ها

تحلیل بازار مسکن در ۷ماه اول سال 96 +جدول قیمت ها

فروردین ماه امسال تاثیر شرایط انتخاباتی منجر به کاهش ۸.۵ درصدی معاملات مسکن شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل شد، در اردیبهشت ماه ۶.۴ درصد رشد کرد، در خردادماه ۰.۸ درصد کمتر شد، در ماه آغازین فصل تابستان نیز معاملات ۲.۵ درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بود، در مردادماه ۶.۲ درصد بالاتر قرار گرفت، در شهریورماه شاهد افزایش ۹.۷ درصدی بودیم و در مهرماه رشد ۳۴.۴ درصدی تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه قبل به ثبت رسید.

بیشترین فروش هم مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با ۱۵.۳ درصد بوده و واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر و ۷۰ تا ۸۰ مهر به ترتیب با سهم ۱۳.۲ و ۱۳.۱ درصد در رتبه های بعدی قرار داشتند.

افزایش سقف سنی امتیاز خرید تسهیلات مسکن (تسه) به ۲۰ و صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولیها) به ۱۵ سال نیز منجر به افزایش تمایل مشتریان به خرید واحدهای قدیمی شده است. با اینکه طبق معمول سالهای اخیر واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت بیشترین فروش را با ۴۶.۲ درصد از کل معاملات شهر تهران در مهرماه سال جاری به خود اختصاص دادند، فروش این نوع واحدها نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵.۳ درصد کمتر شده است.

از سوی دیگر تعداد معاملات واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال با جهش ۱۰۷ درصدی و واحدهای بیش از ۲۰ سال با رشد ۶۳ درصدی مواجه شده‌اند. همچنین بیشترین فروش در مناطق ۵، ۴ و ۲ انجام شده و با وجود ارایه تسهیلات ۸ درصد برای خرید و ساخت واحدهای نوساز در بافتهای فرسوده تعداد معاملات در این مناطق چندان بالا نیست. کمترین میزان رشد قیمت مسکن نیز در منطقه ۱۲ که دارای بیشترین پلاکهای فرسوده است با ۱.۲ درصد تعلق دارد.

مظنه قیمت آپارتمانهای ۱۶ تا ۲۰ سال تهران بر اساس معاملات مهرماه ۱۳۹۶

محله

متراژ

سن بنا

قیمت (تومان)

سلسبیل

۳۶ متر

۲۰ سال

۸۵ میلیون

دولاب

۴۹ متر

۱۶ سال

۱۰۳ میلیون

مسعودیه

۶۸ متر

۲۰ سال

۱۰۵ میلیون

شادآباد

۷۵ متر

۱۸ سال

۱۱۵ میلیون

وحیدیه

۴۲ متر

۱۷ سال

۱۲۷ میلیون

نظام آباد

۶۲ متر

۱۷ سال

۱۳۳ میلیون

تهرانپارس

۳۰ متر

۱۶ سال

۱۴۱ میلیون

حکیمیه

۵۶ متر

۲۰ سال

۱۴۹ میلیون

شیوا

۷۱ متر

۲۰ سال

۱۶۴ میلیون

کارون

۶۲ متر

۱۷ سال

۱۸۷ میلیون

آهنگ

۶۵ متر

۱۶ سال

۱۹۰ میلیون

شمس آباد

۸۴ متر

۱۶ سال

۳۲۰ میلیون

کوی مهران

۸۹ متر

۱۶ سال

۴۶۰ میلیون

نیلوفر

۹۳ متر

۲۰ سال

۴۷۰ میلیون

پونک

۱۰۴ متر

۱۸ سال

۵۳۰ میلیون

زعفرانیه

۱۴۵ متر

۲۰ سال

یک میلیارد و ۶۰ میلیون

ولنجک

۱۱۶ متر

۱۶ سال

یک میلیارد و ۲۱۰ میلیون

میانگین رشد قیمت مسکن طی هفت ماهه ابتدای سال جاری ۶.۲ درصد بوده که هنوز ۲ درصد پایین تر از نرخ تورم عمومی قرار دارد. طی هفت ماهه امسال درمیان بازارهای پنجگانه بانک، بورس، سکه، ارز و مسکن؛ بانک و بورس با ۱۱.۶ درصد به صورت مشترک رتبه نخست را در بازدهی از آن خود کرده‌اند. پس از آن سکه به ‌دلیل رشد قیمتی که در هفته ‌های اخیر تجربه کرده است به‌ عنوان دومین بازار پربازده با ۷.۹ درصد در هفت ماهه امسال بوده است. بازار ارز با شاخص دلار نیز توانسته است ۷ درصد بازدهی داشته باشد که سومین بازار پربازده محسوب می‌شود. بازار مسکن نیز با رشد قیمتی ۶.۲ درصد در مقام چهارم بازارهای پربازده قرار داشته است.

با این حال شاخص‌های ماهیانه قیمت و تعداد معاملات نشان می‌دهد که بخش مسکن در حال عبور از شرایط رکودی است و احتمال همسطح شدن تورم مسکن با تورم عمومی در ماههای پایانی سال وجود دارد. بعضی کارشناسان نرخ رشد قیمت مسکن در سال آینده را ۲ درصد بالاتر از تورم عمومی و برخی دیگر افزایش قیمت مسکن را در نوسان بین شاخص تورم و سود بانکی پیش بینی می کنند.

متوسط قیمت مسکن پایتخت نیز هم اکنون ۴.۷۹ میلیون تومان در هر متر مربع است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸.۷ درصد افزایش یافته است. رصد مشتریان بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از آن است عمده تقاضا در بخش خرید واحدهای متوسط و کوچک متراژ انجام می‌شود که بخشی از طریق دریافت تسهیلات مجهز می‌شوند. از سوی دیگر با توجه به حباب قیمت مسکن و نبود قدرت خرید متقاضیان، رکود واحدهای لوکس کماکان ادامه دارد.

تاکنون ۲۸۲ هزار نفر برای دریافت تسهیلات از محل سپرده گذاری صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) ثبت نام کرده‌اند که طی ۲۷ ماه اخیر میانگین ۱۰ هزار و ۴۰۰ نفر ثبت نام ماهیانه و ۱۲۵ هزار نفر سالیانه را نشان می‌دهد. ۲۰ هزار نفر نیز موفق به دریافت وام شده‌اند. علت پایین بودن نسبت دریافتی‌ها به ثبت نام کنندگان این است که در روزهای ابتدایی تعداد کمتری از این وام استقبال می کردند که به تدریج روند صعودی به خود گرفت و هم اکنون به ۴.۳ برابر نسبت به روزهای اولیه رسیده است.

فروردین امسال، حجم تسهیلات پرداختی از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به خانه‌اولی‌های شهر تهران معادل ۱۱۸ فقره به ثبت رسید که این میزان در پایان تابستان حدود هشت برابر شد و به بیش از ۸۰۰ فقره تسهیلات افزایش یافت. همچنین از ابتدای راه‌اندازی این صندوق روزانه حدود ۱۶۰ نفر اقدام به سپرده‌گذاری می‌کردند که هم اکنون این عدد به میانگین روزانه ۷۰۰ فقره افتتاح حساب رسیده است. لذا می‌توان پیش بینی کرد که با ورود تعداد بیشتری از مشتریان به بازار مسکن شاهد افزایش معاملات در شش ماهه دوم سال باشیم.

مصطفی قلی خسروی ـ رئیس سابق اتحادیه املاک ـ می گوید: دولت دوازدهم به فکر این است که تسهیلات بهتری را در اختیار خریداران و سازندگان مسکن قرار دهد و سعی کرده تسهیلات را افزایش دهد، لذا امیدواریم اثر این تسهیلات را در نیمه دوم سال جاری شاهد باشیم و معاملات مسکن افزایش یابد. پیش بینی من این است که در شش ماهه دوم سال جاری قیمت مسکن مقدار اندکی بالاتر از نرخ تورم قرار گیرد.

تحلیل اقتصادی از کاهش شدید قیمت نفت

عالم اقتصاد – تحلیل اقتصادی از کاهش شدید قیمت نفت – چه کسانی سود می برند؟چه کسانی زیان می کنند؟ – محمد طبیبیان، استاد برجسته ایرانی به بررسی اثر نوسانات قیمت نفت بر بودجه کشورهای خلیج فارس پرداخت. این کارشناس، با بررسی مقاله اکونومیست در این خصوص معتقد است که با توجه به «سهم ناچیز درآمد‌های مالیاتی از درآمد کل»، «اجرای پروژه‌های لوکس و حجیم» و همچنین «گسترش اعتراض‌های مردمی» در کشورهای منطقه، کاهش بهای نفت اثرات نامطلوبی را برای این کشورها به همراه خواهد داشت.استاد سابق موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی با بررسی اثر کاهش نفت در دهه‌های گذشته بر اقتصادهای کشورهای توسعه یافته، کاهش قیمت طلای سیاه را برای جهان مطلوب توصیف نمی‌کند. به گفته او، از 10 مورد افت شدید بهای نفت در سال‌های گذشته، 6 مورد به شروع ركود اقتصادى فراگير، دو مورد به فعاليت‌هاي تروريستى بين‌المللي و دو مورد به بحران‌هاي سياسي ديگر منجر شده است.

تحلیل اقتصادی از کاهش شدید قیمت نفت

  افزایش حجم بودجه با رشد بهای نفت
طبیبیان با بررسی مقاله مجله اکونومیست در تاریخ 20 دی ماه (10 دسامبر 2015) در خصوص بودجه سال آتی در کشورهای عرب خلیج فارس به بررسی اثر قیمت نفت در بودجه این کشور‌ها پرداخت. گزارش اکونومیست با مرورى بر تحولات بودجه اين كشور‌ها نشان می‌دهد که با شروع افزايش قيمت نفت از سال ٢٠٠٧ حجم بودجه اين كشور‌ها افزايش يافته و هر سالي كه اين افزايش‌ها در هزينه بودجه تحقق يافته، پروژه‌هایي به اجرا در آمده كه  بهره‌بردارى و كاركرد يا ادامه آن پروژه‌ها نيازمند منابع هر چه بيشتر از محل در آمد‌هاي نفتي بوده است. در این گزارش بیان شده که این موارد علاوه بر کشورهای صادرکننده نفت خلیج‌فارس مانند عربستان، امارات، كويت و عمان  شامل سایر كشور‌هایى كه خود صادركننده نفت نبوده و به منابع همسايگان متكى هستند مانند بحرين نیز می‌‌شود. بر اساس گزارش مذکور، براي يك بودجه متعادل، عربستان نيازمند قيمت نفت معادل ١٠٤ دلار و امارات نيازمند قيمت هر بشكه حدود صد دلار است. هر ميزان كه قيمت نفت از اين ارقام كمتر باشد اين كشور‌ها متناسب با اين تفاوت در سال ٢٠١٥ داراى كسری بودجه خواهند بود. طبیبیان در این یادداشت می‌‌افزاید که از بين اين كشور‌ها، عربستان با برخوردارى از حدود ٩٠٠ ميليارد دلار ذخایر ارزى و در آمد ناشي از آن در وضعيتى قرار دارد كه بتواند براي چند سال با اين مشكل مقابله كند؛ اما ساختار‌هاي شكل گرفته در اين كشور بازنگرى در برخى روش‌ها را اجتناب‌نا‌پذير مي‌كند.

چالش بهار عربی و کاهش بهای نفت
به باور این اقتصاددان، عموم اين كشور‌ها در زمان شروع خيزش سياسي در كشور‌هاي عربى، موسوم به بهار عربى، هزينه‌هاي رفاهى و توزيع پول را بين جمعيت‌هاى خود سرعت بخشيدند تا جمعيت را از تقاضاى تحولات دموكراتيك منصرف كنند. اکنون اين كشور‌ها با اين معضل روبه‌رو هستند كه ادامه پرداخت‌ها و هزينه‌هاي رفاهي مقدور نيست و قطع آنها نيز بحران‌ساز است.  طبیبیان با بیان اینکه در اين كشور‌ها حدود ٨٠ درصد بودجه به نفت وابستگي دارد، تشریح کرد: «در بسياري از كشور‌هاي مزبور درآمد مالياتي حدود 5/2 درصد درآمد ملي است. در عربستان و امارات ماليات بر شركت‌ها منحصر به شركت‌ها و بانك‌هاي خارجي است و ماليات بر در آمد نيز بعضا يا صفر يا داراي نرخ‌هاي پایین است.»  در بخش دیگری از تحلیل مقاله اکونومیست، به بررسی هزینه و درآمد سفر حجاج پرداخته شده است. بر این اساس، دولت بايد سالانه منابع عظيمى را صرف خدمات‌رسانى و ساخت و نگهدارى زيرساخت‌ها کند و بنابراين نتيجه درآمد و هزينه براي اقتصاد و به خصوص بودجه دولت چشمگير نيست. به دليل همين مشكلات است كه اين كشور‌ها به نحو جدى به فكر كسب درآمد مالياتى هستند.  طبیبیان در ادامه یادداشت خود هزینه‌های کشورهای عربی در دوره رونق درآمد را تشریح کرده است. به گفته او طي سال‌هاي اخير يكي از منابع خرج‌تراشى درآمد‌هاي نفتى در اين كشور‌ها اجراي پروژه‌هاي نمايشي، لوكس و در ابعاد حجيم بوده است. اين پروژه‌ها اگر در مراحل آغازين باشند مي‌توانند منتفي شوند؛ اما آنهایى كه اجرا شده‌اند نيازمند هزينه‌هاي جديد و بخش ديگرى از مشكل بودجه اين كشور‌ها تلقى خواهند شد.
این اقتصاددان معتقد است که کشورهای خلیج‌فارس با کاهش قیمت نفت با معضلاتی روبه‌رو هستند که به مشكلات سياسى و اجتماعى نيز منجر خواهد شد؛ به اين معنى كه كاهش هزينه‌هاى بودجه‌اى به دليل كاهش خدمات رفاهى و كاهش اشتغال موجب نارضايتى خواهد شد و از طرف ديگر حفظ اين هزينه‌ها و جبران آن از طريق افزايش ماليات‌ها نيز نوع ديگري از مشكلات و نارضايتى را به همراه خواهد داشت.  استاد سابق موسسه نیاوران حل ريشه‌اى اين مشكلات  را نيازمند اجراى برنامه‌هاي اصلاح اقتصادى می‌‌داند كه خود به مشاركت عمومى نيازمند است. او این موضوع را معادل «تقويت مشاركت مردم» بیان کرد و این موضوع را نيز به معنى گسترش دموكراسى می‌‌داند كه با مزاج نظام‌هاي استبدادى سازگار نیست.

علل رضایت عربستان به کاهش قیمت نفت
معاون اقتصادی سابق سازمان برنامه در ادامه به بررسی علل موافقت عربستان با کاهش قیمت نفت پرداخته است. به گفته اودر تحليل‌هاى مختلفى كه در منابع داخلى كشور ما مطرح شده عربستان به خاطر كاهش قيمت نفت مورد شماتت قرارگرفته است، زيرا اين كشور حاضر به كاهش توليد براى افزايش يا نگهدارى سطح قيمت نبوده است. همچنين مقابله  و افزايش فشار بر ايران يكى ديگر از دلایل عدم موافقت عربستان با كاهش توليد مطرح شده است؛ ليكن به نظر مي‌رسد دلایل واقعي ديگري نيز وجود داشته باشد: يكي كاهش تقاضا براى نفت و ديگرى تلاش عربستان براى از ميدان بيرون راندن شركت‌هاي متعددي است كه در آمريكا از طريق روش‌هاى پرهزينه به استخراج نفت مشغول هستند. مي‌توان تصور كرد كه براى عربستان كه داراى ذخایر عظيم نفتى است، در بلندمدت حفظ سهم بازار هم به اندازه كسب درآمد ارزى مهم و قابل پيگيري است.

تشدید رکود جهانی و گسترش تروریسم

این اقتصاددان با تحليل گزارش مجله اكونوميست و تحليل‌هاي مشابه ساير منابع و ديگر اطلاعات موجود بیان می‌‌کند که تنظيم بودجه سال ١٣٩٤ كشور نيازمند توجه اساسى است. به گفته او، برخي از مسوولان بودجه كشور در هفته‌هاي اخير اعلام کرده‌اند كه بعضى مراكز پژوهشي، قيمت نفت را براى سال آتى در حد ٨٠ دلار پيش‌بينى كرده‌اند يا اينكه احتساب قيمت حدود 70 دلار در بودجه منطقي است. اما طبیبیان معتقد است: «ممكن است چنين آرزو‌هایى عملي شود و براى آن هم احتمالى قابل تصور است. در گذشته نیز مواردى وجود داشته كه در فاصله 6 ماه از كاهش قيمت نفت، حدود نيمى از آن كاهش جبران شده است، اما  واقعيت‌هاى روزگار از اين ارزيابى‌ها بسيار دور است و رعايت احتياط ضرورى. هم اكنون قيمت نفت (تگزاس غربي)به زير ٥٠ دلار نيز كاهش يافته و هنوز پاياني بر اين تنزل متصور نيست، به نحوي كه اين امر مجددا در آغاز سال ميلادى جارى بازار‌هاي مالى آمريكا را با شرايط بى‌ثباتى روبه‌رو كرد.» این استاد برجسته اقتصاد با بیان اینکه در ماه دسامبر گذشته قيمت نفت به نحو بى‌‌سابقه‌اى كاهش يافت و به حدود نصف مقادير ماه‌هاى قبل تنزل يافت، می‌‌افزاید:  «از حدود 10 موردى كه در دهه‌هاى گذشته چنين كاهش‌هاى شديد رخ داده، 6 مورد به شروع ركود اقتصادى فراگير، دو مورد به فعاليت‌هاي تروريستى بين‌المللي و دو مورد به بحران‌هاي سياسي ديگر مربوط بوده است و با توجه به اين سابقه ادامه كاهش قيمت نفت خام علامت نويدبخشي براي اقتصاد جهان  به نظر نمى‌رسد.»

  اقدامات اصلاحی
طبیبیان در جمع‌بندی مطالب عنوان‌شده می‌‌گوید: «اقداماتي كه براي مقابله با اين شرايط در كشور ما ضرورى است، علاوه بر اصلاحات بودجه، دامنه‌هایى فراتر از حيطه بودجه را شامل مي‌شود و اجراي برنامه‌هاي اصلاح اقتصاد كشور را ضرورى مي‌نمايد، در همين ارتباط بهره‌بردارى از ظرفيت ديپلماسى نيز اجتناب‌ناپذير به نظر مي‌رسد.» به باور او اين امر نيز بدون همفكري و همكارى جريان‌هاي مختلف سياسى، اجتماعى و ادارى كشور عملى نخواهد بود و در غير اين حالت ممكن است هزينه پيگیرى جداگانه منافع و اهداف جناحى و اغماض مشكل اساسى كه بر سر راه است، براي كشور و همه جريان‌ها قابل ملاحظه باشد.