از سوی دیگر، وضعیت ناپایدار اقتصادی در سال‌های گذشته و تاثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مصالح ساختمانی از مواردی بوده که همواره متقاضیان را نسبت به آینده نگران می‌کند، بنابراین قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد و دیگر موارد موثر بر ساخت از دیگر عواملی است که می‌تواند با تغییرات ناگهانی بر نرخ تمام شده مسکن تاثیر گذار باشد.
اما روند افزایش قیمت در سال‌های گذشته نشان داده که بیشترین تاثیر بر افزایش قیمت مسکن، ناشی از نرخ زمین بوده است به طوری‌که افزایش ناگهانی قیمت زمین و افزایش دلالی و سفته بازی در این بخش، می‌تواند قیمت مسکن را تا چند برابر افزایش دهد که در نهایت بر نرخ نهایی خرید و فروش مسکن و آپارتمان بسیار موثر است.
به گفته عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، در سال‌های گذشته به دلیل اجرای طرح مسکن مهر، قیمت زمین در کشور 9 برابر شد که این افزایش قیمت، نرخ آپارتمان را 6 برابر افزایش داد، که این آمارها می‌تواند افزایش یکباره قیمت آپارتمان و ملک کلنگی را در کشور به خصوص در شهر تهران توجیه کند.
بیشترین تاثیر در افزایش قیمت مربوط به زمین است اما اینکه چه عواملی می تواند بر نرخ نهایی این بخش تاثیر گذار باشد، بستگی به وضعیت اقتصادی و سیاست‌هایی دارد که دولت در بخش اقتصاد و سیاست در پیش می‌گیرد. به طوری‌که افزایش یا کاهش قیمت نفت، قیمت دلار و طلا و سیاست‌های بانک مرکزی در اعطای تسهیلات از عواملی است که بر قیمت زمین به عنوان یک کالای سرمایه‌ای تاثیر گذار است.
کاهش 45 درصدی صدور پروانه ساختمانی
در این رابطه محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران در گفتگو با خبرنگار مهر به وضعیت آرام بازار مسکن اشاره کرد و گفت: پیش بینی ما این است که در سال آینده تغییراتی در تولید مسکن رخ دهد و از این وضعیت رکود در ساخت و ساز بیرون بیاییم.
وی با بیان اینکه امیدواریم به سمت افزایش تولید مسکن پیش برویم، اظهار داشت: بازار مسکن تحت تاثیر عوامل بالادستی قرار دارد و قیمت نفت، مذاکرات ایران با کشورهای 1+5 و دیگر سیاست‌ها بر این بازار تاثیر مستقیم دارد.
مافی با تاکید بر اینکه معتقدیم سال آینده تولید مسکن افزایش پیدا می‌کند، در خصوص افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، گفت: هرساله در پایان سال با تورم مواجه هستیم اما به نظر می‌آید با توجه به روال هرساله، تورم در مصالح ساختمانی بین 10 تا 15 درصد باشد، البته اگر اتفاق خاصی در اقتصاد کشور رخ ندهد.
دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به اینکه هزینه ساخت مسکن در حال حاضر بین 700 هزار تومان تا 3 میلیون تومان در نوسان است، اظهار داشت: البته این رقم با توجه به تورم عمومی کشور در سال آینده، ممکن است به 850 هزار تا 3 میلیون و 500 هزار تومان برسد.
وی در پاسخ به این پرسش که ممکن است قیمت مسکن هم افزایش پیدا کند، بیان کرد: شرایط مختلفی بر قیمت مسکن تاثیر گذار است که قیمت زمین، عرضه و تقاضا از عوامل اصلی تعیین کننده قیمت به شمار می‌رود، ضمن اینکه همیشه ثابت شده رابطه یک به یک میان نرخ مصالح ساختمانی و قیمت زمین نبوده است.
مافی افزود: در برخی مواقع دیده شده قیمت مسکن 100 درصد اما مصالح 15 درصد افزایش داشته و یا اینکه برعکس بوده است در نهایت رابطه یک به یک و خطی بین این دوعامل وجود ندارد و شرایط مهمتری بر بخش مسکن حاکم است.
دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران با تاکید بر اینکه کمتر از 30 درصد از هزینه ساخت مربوط به مصالح ساختمانی است، اظهار داشت: در شهرهایی مانند تهران، قیمت زمین تعیین کننده در بخش مسکن است اما عوامل دیگر هرساله با تورم عمومی کشور افزایش پیدا می کنند و تاثیر خاصی بر بازار مسکن ندارند، مانند سال گذشته که با وجود افزایش دستمزد و دیگر هزینه ها، قیمت مسکن کاهش داشت.
وی با تاکید بر اینکه ادامه روند کنونی منجر به کاهش تولید در بازار می شود، بیان کرد: بنابر آمار شهرداری تهران، صدور پروانه های ساختمانی با 45 درصد کاهش روبرو شده است که این می‌تواند در آینده نزدیک فاصله عرضه و تقاضا را بیشتر کند.
در این رابطه ایرج رهبر عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران در گفتگو با مهر با تاکید بر اینکه دولت باید برای بخش خصوصی انگیزه بوجود بیاورد و راندمان را بالا ببرد، گفت: نیاز مردم به مسکن قطع نمی شود و رشد جمعیت و نیاز سالانه همیشه وجود دارد.
وی افزود: اگر برنامه ای اجرا کنیم که نیاز مردم برطرف شود و معاملات افزایش یابد از شدت و نیاز بخش خصوصی کاسته می شود، در غیراین صورت فشردگی تقاضا بیشتر شده و در طول زمان با افزایش قیمت‌ها مواجه می‌شویم.
رهبر با تاکید بر اینکه اگر وضعیت بازار اینگونه باشد سرمایه گذار هم نیازی به حضور در بازار نمی‌بیند، اظهار داشت: بخش زیادی از انبوه سازان به دلیل فروش نرفتن واحدهای قبلی، سرمایه‌ای برای حضور در بازار مسکن ندارند و منتظرند تا واحدهای قبلی را بفروشند.
عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران تصریح کرد: در سال جاری 40 تا 45 درصد کاهش تولید را در بخش مسکن داشتیم، بنابراین نیاز به اجرای سیاست‌هایی در بازار مسکن است تا این وضعیت بهبود پیدا کند.
وضعیت کنونی بازار مسکن که با نبود سرمایه گذار، قدرت خرید پایین مصرف کنندگان و کاهش شدید عرضه روبرو است، نیاز به اجرای سیاست‌هایی دارد تا در سال های آینده، قیمت عوامل موثر بر مسکن را کنترل کند، در غیراین صورت بازار آینده به جای اینکه از تزریق پول پرقدرت بانک مرکزی ضربه بخورد، تحت تاثیر رکود مسکن و کاهش عرضه با مشکل مواجه خواهد شد.
