رکود همچنان در خانه های پایتخت پرسه می زند/ بانک مرکزی: خانه بخرید! – تازه ترین آمار منتشر شده از معاملات مسکن در تهران نشان می دهد، پایتخت همچنان گرفتار رکود شدید در حوزه املاک است؛ تعداد معاملات 18.5 درصد و متوسط قیمت یک درصد نسبت به 7 ماهه سال قبل کاهش نشان می دهد.
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، اداره بررسي ها و سياست هاي اقتصادي بانک مرکزي گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه سال 1394را که برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، تهيه و منتشر کرد.
بنا بر این گزارش، در مهرماه سال 1394، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران 39.3 ميليون ريال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 0.5 و 0.9 درصد افزايش نشان مي دهد.
در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به 11.5 هزار واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 10.4 و 8.2 درصد کاهش نشان مي دهد.
در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به 11.5 هزار واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 10.4 و 8.2 درصد کاهش نشان مي دهد.
در مهرماه سال 1394 از ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل 79.0 ميليون ريال به منطقه 1 و کمترين آن با 20.8 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است.
ثبت بیشترین معامله برای آپارتمان های نوساز تا 5 سال ساخت
بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده به تفکيک عمر بنا در مهرماه سال 1394 حاکي از آن است که واحدهاي نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 55.1 درصد بيشترين حجم از واحدهاي مسکوني معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقايسه با مهرماه سال 1393 حدود 0.2 واحد درصد کاهش نشان مي دهد.
تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران
منطقه 5 تهران، رکورددار بیشترین معامله
توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مهرماه سال 1394 حاکي از آن است که از ميان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.2 درصدي از کل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است.
همچنين مناطق 4 ، 2 و 10 به ترتيب با سهم 10.3 ، 8.2 و 6.1 درصدي در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. شايان ذکر است 67.4 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به 10 منطقه شهر )به ترتيب بيشترين فراواني شامل مناطق 5 ، 4 ، 2 ، 10 ، 15 ، 8 ، 14 ، 7 ، 1 و11 ( بوده و 12 منطقه ديگر تنها 32.6 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.
تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران
منطقه 2 پیشتاز افزایش قیمت
بيشترين رشد متوسط قيمت در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 2 معادل 5.2 درصد و بيشترين کاهش قيمت به منطقه 20 معادل5.6 درصد تعلق دارد.
تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران
منطقه یک گرانترین و منطقه 18 ارزانترین املاک تهران
در مهرماه سال 1394 از ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل79.0 ميليون ريال به منطقه 1 و کمترين آن با 20.8 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است.
تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران
ادامه رکود در بازار
در هفت ماهه نخست سال 1394 ، تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به 84.1 هزار واحد مسکوني بالغ شد که در مقايسه با مدت مشابه سال قبل 18.5 درصد کاهش نشان مي دهد. در اين مدت متوسط قيمت يک متر مربع بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي در شهر تهران 38.7 ميليون ريال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش 1.0 درصدي مواجه بوده است.
تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران
خانه های با قیمت متری 2.5 تا 3 میلیون تومان بیشتر طرفدار دارند
توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا در مهرماه سال 1394حاکي از آن است که در شهر تهران دامنه قيمتي 25 الي30 ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا با سهم 14.6 درصد بيشترين سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه های قيمتي 20 الي 25 و 30 تا 35 ميليون ريال به ترتيب با سهم 13.6 و12.4 درصد، در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. در اين ماه 28.7 درصد از معاملات انجام شده به واحدهاي مسکوني با قيمت بيش از 45 ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا اختصاص داشته است.
حدود 61.6 درصد واحدهاي مسکوني با قيمتي کمتر از ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسکوني یعنی 39.3 ميليون ريال معامله شده اند.
تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران
خانه های زیر 70 متر در کانون توجه خریداران
توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب سطح زيربناي هر واحد مسکوني در مهرماه سال 1394 نشان ميدهد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده به واحدهاي مسکوني با زيربناي 60 تا 70 متر مربع معادل 16.5 درصد اختصاص داشته است. واحدهاي داراي زيربناي 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتيب با سهم 15.5 و 12.9درصدي در رتبه هاي بعدي قرار دارند. در مجموع در اين ماه، واحدهاي مسکوني با سطح زيربناي کمتر از 80 متر مربع، 57.2 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران
تمرکز معاملات بر روی خانه های 100 تا 130 میلیون تومانی
در مهرماه سال 1394 توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکي از آن است که واحدهاي مسکوني با ارزش 100 تا 130 ميليون تومان با سهم 10.5 درصد در ميان دامنه هاي قيمتي مورد بررسي، بيشترين سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهاي داراي ارزش 130 تا160 و160 تا 190 ميليون تومان نيز به ترتيب با اختصاص سهم 10.2 و9.2 درصدي در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. در مهرماه سال1394 حدود 46.7 درصد از معاملات به واحدهاي مسکوني با ارزش کمتر از 220 ميليون تومان اختصاص داشته است.
تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران
اجاره ها همچنان بالا می رود
در مهرماه سال 1394 شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 11.0 و 12.4 درصد رشد نشان مي دهد. ماهيت قراردادهاي اجاره مسکن که غالباً يکساله تنظيم مي گردند و نيز اثرپذيري شاخص اجاره بهاي مسکن از سياست هاي کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطر نشان مي شود سهم هزينه مسکن )اجاره بهاي مسکن اعم از شخصي و غيرشخصي( در محاسبات شاخص کل بهاي کالاها و خدمات مصرفي )براساس سال پايه( 1390=100 معادل 28.4 درصد مي باشد.
رکود خرید خانه در تهران ادامه دارد؟
بررسي تغييرات قيمت مسکن شهر تهران در ماه هاي اخير نشانگر ثبات نسبي قيمت ها در بازار مسکن به رغم کاهش حجم معاملات نسبت به دوره مشابه سال قبل مي باشد. با توجه به اين که قيمت مسکن طي دوسال اخير تغيير چنداني را تجربه نکرده است، وضعيت کنوني تا حدودي نشانگر کف قيمتي مسکن در بازار شهر تهران بوده و از اين منظر ماه هاي پيش رو، زمان مناسبي براي ورود خريداران مصرفي به بازار مسکن ارزيابي مي شود.
ضمن آنکه با مشخص شدن نتايج مذاکرات هسته اي و کاهش نااطميناني هاي متصور در فضاي اقتصاد کلان و نيز تصميمات اخير شوراي پول و اعتبار در کمک به تسهيل اعتباري بخش مسکن و ارتقاء قدرت خريد مسکن خانوارها، بهبود معاملات بازار مسکن در فصول آتي نيز دور از انتظار نخواهد بود.
بررسي تحولات بازار اجاره بهاي مسکن در مهر ماه سال 1394 نيز مويد روند حرکتي متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است به طوري شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب11.0 و 12.4 درصد رشد نشان مي دهد
با توجه به قابل کنترل نبودن و عدم پیش بینی مکانیزمی برای جلوگیری از قراردادهای صوری، انعقاد این قراردادها در سامانه های اطلاعات املاک، جدا از اینکه به ایجاد آشفتگی در بازار مسکن می‌انجامد، اعتماد عمومی را نسبت به بازار املاک مخدوش می کند.
سامانه املاک وزارت راه و شهرسازی که قائم مقام سازمان امور مالیاتی از ایجاد آن تا بهمن ماه سال جاری خبر داده، شاید بتواند تا حدودی جلوی این سوءاستفاده ها را بگیرد. البته در این سامانه که از سوی وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی می‌شود، املاک بر مبنای نوع کاربری، شناسایی می‌شود که از این طریق واحدهای خالی پیدا شده و مالیات آنها پس از یک سال محاسبه خواهد شد.
