امسال بازار مسکن رونق نمی‌گیرد، افزایش قیمت بسته به نفت!
محمدرضا پورابراهیمی، رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی که دانش‌آموخته علوم مالی است و در دانشگاه مدیریت دانشگاه تهران هم تدریس می‌کند چشم‌انداز خوش‌بینانه‌ای درباره رونق معاملات مسکن ندارد، او عوامل زیادی را به رکود معاملات مسکن ربط می‌دهد اما مهم‌ترین عامل را کاهش قیمت نفت می‌داند.
به گفته او در میان عوامل اقتصادی نفت مهم‌ترین نقش را در رکود بخش مسکن دارد. با کاهش قیمت نفت بودجه‌های عمرانی کاهش پیدا می‌کند و با کاهش بودجه‌های عمرانی ساخت‌وساز ضعیف‌تر می‌شود. پورابراهیمی در عین حال از دولت گلایه می‌کند که هیچ برنامه مشخصی برای بخش مسکن ندارد. به گفته پورابراهیمی قرار بود دولت طرح مسکن اجتماعی را ارائه و اجرا کند اما تاکنون هیچ کار جدی در این زمینه انجام نداده است و همان راهی را می‌رود که دولت‌های قبل رفتند.
- ارزیابی شما از رکودی که در بخش مسکن حاکم شده است چیست، فکر می‌کنید علت اصلی رکود بخش مسکن را باید در چه عواملی جست‌و جو کرد؟
چه زمانی شاهد رونق گذشته مسکن خواهیم بود؟
مسکن در ایران تابعی از قیمت نفت است. در واقع بازار مسکن نفتی است و کاملا به نوسانات بازارجهانی نفت و میزان فروش نفت ایران وابسته است.به‌عنوان مثال اگر نمودار‌ها و سیکل‌های دوره‌های رونق و رکود مسکن را بررسی کنید متوجه می‌شوید که روند معاملات مسکن یک همبستگی کامل با کاهش یا افزایش قیمت نفت دارد به این معنا که هر زمان که قیمت نفت افزایش یابد بخش مسکن با رونق مواجه می‌شود و در زمان کاهش قیمت نفت این بازار دچار رکود می‌شود. به بیان بهتر رابطه تعریف شده بین قیمت نفت و دوره‌های رونق و رکود بخش مسکن وجود دارد. ما این سیکل‌ها را در مرکز پژوهش‌های مجلس بررسی کردیم و متوجه شدیم تقدم نوسان‌های قیمت نفت با یک تأخیر مشخص اثرش را روی بازار مسکن نشان می‌دهد.
- ریشه اصلی این همبستگی چیست؟
ریشه اصلی همبستگی قیمت نفت و بازار مسکن این است که بخش عمده رونق بازار مسکن در اختیار دولت است چرا که خود دولت بزرگ‌ترین متقاضی بخش مسکن است. وقتی ما از مسکن صحبت می‌کنیم صرفا از ساختمان یا اتاق صحبت نمی‌کنیم بلکه منظورمان حوزه ساخت‌وساز است.
بخش عمده تقاضای دولت در حوزه‌های عمرانی است. تقاضای دولت برای اجرای پروژه‌های عمرانی منجر به تحریک بخش مسکن می‌شود بنابر این وقتی بودجه‌های عمرانی کاهش پیدا می‌کند بازار مسکن هم دچار رکود می‌شود. در شرایط حاضر ۸۰تا۸۵درصد ساختار بودجه ایران مربوط به هزینه‌های جاری دولت و ۱۵تا ۲۰درصد بودجه‌های عمرانی است. در بودجه‌های جاری این الزام وجود دارد که هزینه‌ها پرداخت شود اما در بخش عمرانی این الزام وجود ندارد بنابر این نخستین جایی که با کاهش منابع در بودجه سالانه مواجه می‌شود بودجه‌های عمرانی است دلیلش این است که اگر یک سازه یا ساختمان پیشرفت نکرد کسی راهپیمایی نمی‌کند اما اگر حقوق کارمندان را ندهید تحصن می‌کنند. دولت‌ها چون الزام دارند معمولا وقتی نقدینگی و تخصصی‌ها کم می‌شود از بخش عمرانی کم می‌کنند و به بخش بودجه‌های جاری اضافه می‌کنند و این مقدار حتی ممکن است تا ۱۰درصد نیز افزایش یابد. در چنین شرایطی کاهش درآمد‌های نفتی باعث شده است که کمترین میزان جذب بودجه‌های عمرانی در سال‌های گذشته اتفاق بیفتد.
- پیش‌بینی شما از وضعیت رکود در بخش مسکن چیست، فکر می‌کنید رکود تا کی ادامه خواهد داشت؟
به‌طور میانگین در طول سال‌های قبل سالانه ۲۰هزار میلیارد تومان به بخش‌های عمرانی اختصاص پیدا کرده است این مقدار بودجه به میزان ۴۰درصد از منابعی است که هر سال صرف پرداخت یارانه می‌شود. با مقایسه بودجه‌های عمرانی با هزینه پرداخت یارانه متوجه می‌شویم که مقدار بودجه‌های عمرانی عدد چندان زیادی محسوب نمی‌شود به این ترتیب وقتی بودجه‌های عمرانی ظرف سال‌های قبل رفته رفته کاهش یافته است اثرش را به مرور بر بخش ساخت‌وساز به‌طور کامل نمایان می‌کند. هر زمان که درآمد‌های نفتی افزایش یابد سهم بودجه‌های عمرانی هم افزایش می‌یابد در نتیجه تقاضا در بازار تحریک می‌شود و اثر این تحریک تقاضا در همه بخش‌ها دیده می‌شود. در واقع تحرک در حوزه طرح‌های عمرانی سایر بخش‌ها را نیز وادار به تحرک می‌کند. به این ترتیب همانطور که گفتم یک رابطه کاملا تعریف شده در اقتصاد ایران بین قیمت نفت و رونق و رکود در بخش ساخت‌وساز وجود دارد، بنابر این تا این وضعیت بهبود پیدا نکند پیش‌بینی رونق معاملات مسکن دشوار است.
- عوامل دیگری که در رکود بخش مسکن مؤثر است چیست؟
در کنار این عامل موضوعات دیگری مانند تأمین مالی بخش مسکن، نرخ بهره بانکی، دسترسی به منابع مالی، سیاست‌های دولت در بخش مسکن در دوره‌های رونق و رکود بخش مسکن مؤثرند.
- سیاست‌های دولت چگونه بر بخش مسکن اثر می‌گذارد؟
نزدیک به ۲.۵سال است که دولت هیچ برنامه مشخصی برای واحد‌های کم درآمد در کشور ندارد. دولت اعلام کرد که مسکن مهر پروژه اجرایی مناسبی نیست ما در مجلس قبول کردیم و به دولت اعلام کردیم برنامه‌های جدیدش را به جای مسکن مهر به مجلس پیشنهاد و ارائه کند پس از این مرحله دولت اعلام کرد قصد اجرای پروژه‌ای را به نام مسکن اجتماعی دارد ما با این طرح موافقت کردیم اما سؤال من از وزیر راه و شهرسازی به‌طور مشخص این است که تعیین تکلیف مسکن اجتماعی چه می‌شود؟ و پروژه‌های مسکن اجتماعی کجاست.
- یعنی دولت باید چه کاری انجام می‌داد؟
اگر دولت در ۲.۵سال گذشته همان طرح‌هایی را که اعلام کرده بود اجرا می‌کرد امروز یک تحرک در بخش مسکن ایجاد شده بود اما متأسفانه این کار اتفاق نیفتاده است.
- دلایل دیگر؟
یکی دیگر از دلایل رکود بخش مسکن ساخت و ساز‌های بیش از حد سال‌های گذشته است هم‌اکنون پیش‌بینی می‌شود که حدود یک میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه است و در استان‌های دیگر نیز به همین شکل است.این به این دلیل است که درسال‌های قبل با دید سرمایه‌گذاری به این بخش نگاه شده است و متناسب با نیاز بازار نبوده است در عین حال اگر یک شوک به اقتصاد وارد شود که منجر به رشد قیمت‌ها شود دوباره تحرکی در حوزه مسکن ایجاد خواهد شد.
- با این شرایط پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟
با توجه به عوامل اقتصادی تأثیر‌گذار بربخش مسکن پیش‌بینی من این است که دست‌کم در کوتاه‌مدت بازار مسکن با هیچ رونقی مواجه نخواهد شددر واقع تا یکی دو سال آینده اتفاق جدیدی در بخش مسکن نخواهد افتاد.
- اگر قیمت نفت افزایش یابد چه خواهد شد؟
اگر قیمت نفت دوباره افزایش یابد و به شرایط قبل برگردد طبیعی است که بودجه‌های عمرانی دولت هم رشد می‌کندو تقاضا در بخش مسکن تحریک می‌شود و این موضوع می‌تواند منجر به رشد دوباره بخش مسکن شود در غیراین صورت رویه کنونی ادامه خواهد یا فت و دست‌کم رونق به کندی اتفاق خواهد افتاد.
- اینکه گفته می‌شود بازار مسکن در یک سیکل زمانی ۳ساله وارد دوره رونق و رکود می‌شود چیست؟
این سیکل در وضعیت نرمال اقتصادی اتفاق می‌افتد نه در شرایطی که اقتصاد و بازار‌ها در نوسان‌های عمیق‌تری هستند.
- عوامل دیگری که بر معاملات مسکن اثر دارد چیست؟
عوامل دیگری هم وجود دارند که بر بخش مسکن اثر می‌گذارند مانند عرضه مسکن مازاد و یا افزایش بی‌رویه قیمت که منجر شده است کشش تقاضا کاهش پیدا کند. افزایش قیمت‌ها که غیرقابل مقایسه با سایر کالاها و خدمات است منجر شده است کشش تقاضا کاهش یابد، یعنی اینکه محرک‌ها و قیمت‌های کنونی در بازار جواب نمی‌دهد، مثلا اگردر سال ۹۰حقوق یک کارمند یک میلیون تومان بود این امکان وجود داشت که آن کارمند با صرف مبلغ ۲۰۰میلیون تومان در تهران و ۱۰۰میلیون تومان در شهرستان یک واحد آپارتمان خریداری کند یعنی اینکه رابطه بین حقوق یک میلیون تومانی با مسکن به‌گونه‌ای بود که یک کارمند می‌توانست وام دریافت کندو این توانایی را داشت که اقساطش را بپردازد اما در شرایط کنونی این قدرت خرید از بین رفته است و این امکان وجود ندارد. علت این موضوع تورم است در واقع با افزایش قیمت‌ها در سال ۹۱حقوق یک میلیون تومانی یک کارمند دیگر کفاف خرید خانه را نمی‌دهد به‌طوری که قدرت خرید حتی با فرض ثابت بودن قیمت مسکن به یک سوم کاهش یافته است به این دلیل که ارزش پول ملی یک سوم کاهش یافت.
مفهوم این جمله این است که حقوق یک کارمند نسبت به سال قبل قدرت خریدش یک سوم کاهش یافته است. این موضوع منجر شده است تقاضا در بخش مسکن به‌شدت کاهش پیدا کند. معنی همه اینها این است که اگر در دولت حقوق‌ها را دو برابر یا سه‌برابر کنیم تازه با فرض ثابت بودن قیمت مسکن به رابطه میزان حقوق و دستمزد و قیمت‌ها در سال ۱۳۹۰ باز می‌گردیم.
- این یعنی اینکه برای رونق بخش مسکن باید قدرت خرید مردم افزایش یابد؟
بله، یکی از نکاتی که در بخش مسکن راهگشاست این است که قدرت خرید مردم را افزایش دهیم تا بخش مسکن رونق پیدا کند. قدرت خرید هم با توجه به ساختار بودجه‌ای که داریم امکان‌پذیر نیست.
- آیا عوامل سیاسی هم در بخش مسکن دخالت داشته است؟
خیر؛ عوامل سیاسی و یا عوامل روانی می‌تواند به‌عنوان یک موج کوتاه‌مدت عمل کند اما نمی‌تواند به‌عنوان یک عامل تعیین‌کننده رفتار کند، در اقتصادی که ۵۰درصد بنگاه‌های اقتصادی‌اش تعطیل هستند چطور می‌توان انتظار داشت که آن اقتصاد به درستی کار کند. مثلا انتخابات فقط می‌تواند یک شوک به اقتصاد وارد کند اما واقعیت‌های اقتصادی متناسب با فرضیات نیست.
- آیا بخشی از رکود مسکن مربوط به اعمال سیاست‌های کنترل تورم از سوی دولت نیست؟
بله، این بخشی از قاعده اقتصاد است در واقع اگر قرار باشد اقتصاد رونق بگیرد باید بخشی از تورم را به صورت اجباری پذیرفت، این موضوع یک مسئله اجتناب‌ناپذیر است یعنی رونق بدون تورم اصلا مفهوم ندارد در هر اقتصادی اگر قرار باشد رونق ایجاد کنید قاعدتا باید تورم را بپذیرید بنابر این وقتی دولت تصمیم می‌گیرد تورم را کنترل کند و در عین حال برخی از سیاست‌های سرکوب قیمت را هم اجرا می‌کند مانع از رونق خواهد شد.
- آیا دولت سیاست سرکوب قیمت‌ها را هم اجرا کرد؟
بله، مثلا دولت اجازه نمی‌داد کارخانجاتی که می‌خواستند تحت‌تأثیر افزایش تورم با افزایش هزینه مواجه شده‌اند قیمت‌هایشان را افزایش بدهند.
در این مدت قیمت تمام‌شده تولید شامل پرداخت حقوق و دستمزد، هزینه آب و برق و غیره افزایش یافته است اما دولت مانند کارخانه‌های سیمان اجازه افزایش قیمت را نمی‌دهد. این موضوع عموما از سوی سازمان حمایت از مصرف‌کننده تعیین می‌شود.
تعقیب
[…] در دامنه قیمتی بالا قرار دارند و از دسترس مخاطبان اصلی مسکن خارج هستند، بازار مسکن در قسمتی دیگر شلوغ شد و هم اکنون […]
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.